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“如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮(zhèn)空間已經能容納80%以上的人口……這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。”

12月12日，主題為“中國式現代化與城市發(fā)展”的中國城市百人論壇2023冬季論壇上，中國科學院大學講席教授、人居科學學院院長，北京市建筑設計研究院總建筑師、總規(guī)劃師吳晨作了題為《當今城市發(fā)展的若干挑戰(zhàn)與思考》的主旨演講，分享了當今中國城市發(fā)展的挑戰(zhàn)和思考。

在他看來，消費導向和生產導向的產業(yè)路徑，就是“三二一”這種態(tài)勢已經開始固化下來，成為社會發(fā)展的主流，同時，城市發(fā)展動力不足與人才吸引力下降疊加顯現，這些都是當前城市發(fā)展的不確定性。要從以下四方面尋找新的城市價值增量——

第二產業(yè)對城市的驅動作用，國際上已經出現制造業(yè)回流趨勢；科技回歸都市，而不是在科技園區(qū)；青年勞動力涌入外賣、快遞、網約車等行業(yè)具有潛在風險；重視城市經營實現精明增長，要從土地金融時代進入城市運營的時代。

“雖然美國服務業(yè)占到了80%，但在80%里的70%是生產性服務業(yè)，是和制造業(yè)直接相關的。而我們的服務業(yè)當中，生活性服務業(yè)遠遠超過生產性服務業(yè)，大概高20%左右。這就是我們的差距，我們要去追的，要去診斷的”。他說。

以下是吳晨現場演講實錄，內容有刪減：

新挑戰(zhàn)：以土地金融為核心的模式走到盡頭

去年年底，城鎮(zhèn)化率的數據為65.22%，就建成區(qū)規(guī)模來看似乎又超過65.22%，因為如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮(zhèn)空間已經能容納80%以上的人口。

在國際上城鎮(zhèn)化率到了70%-80%，在歐洲和美國叫城市化，我們叫城鎮(zhèn)化的轉折點。因為在此之后就會出現城市化和城鎮(zhèn)化放緩的平臺期。我們這個平臺期是提前到來了呢，還是進行非常樂觀的城市化增長？這是值得我們思考的問題。

這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。過去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城鎮(zhèn)化，（城鎮(zhèn)化率）從17%發(fā)展到65.22%，基本是以土地出讓方式所形成的城市化，推動了基礎設施建設和大量投資的拉動。

我們現在來審視，以土地金融為核心的發(fā)展模式似乎已經到了一個瓶頸或盡頭，我們有不同的論點。

有一個詞叫“中國樓市的信仰”，是哪兒呢？是上海。上海的學區(qū)房和上海房產泡沫在被瘋狂地擠壓著。深圳樓市整體價格已經回到了2018年，其他城市其實也都會出現這種狀況，包括昆明（住宅成交均價）已經兩年新低，而且土地是全部底價成交。

剛才說的成交更多是以住宅為主，其實寫字樓也出現這樣的狀況。二季度時，北京甲級寫字樓吸納量是負數，金融街、CBD、中關村等都是負值。在北京，據統(tǒng)計，除了麗澤（金融商務區(qū)）以外其他基本都是下跌的。

上海也是如此。上海二季度吸納量15萬平方米，目前它的吸納量基本還是平穩(wěn)的狀態(tài)，據預測，2023-2024年，由于新增供應量大幅入市，它的空置率和租金都開始要進入到一個下行通道當中。所以，我們要關注到一些經濟數據。

今年第三季度美國的經濟數據出來了，美國GDP增速達5.2%。是不是美國就一枝獨秀呢？看美國寫字樓的空置率也在19%左右，這就搞不懂了，為什么美國的經濟總量在這么快速增長的情況下（寫字樓）空置率也這么高呢？

我們可能不是從經濟本身來看，有可能是由于科技、生活的模式和辦公模式造成了這種形勢的出現。

新挑戰(zhàn)：居民消費力下降是不爭的事實

從消費導向和生產導向的產業(yè)路徑來看，“三二一”這種態(tài)勢已經開始固化下來，形成社會的主流。我們國家第三產業(yè)是2014年全面超越第二產業(yè)。一經超越之后，就不可能再回到從前了。

所以，服務業(yè)已經成為GDP的主要貢獻來源，在2020年初，雖然服務業(yè)受到疫情的一些影響，但整體上看，中國已經進入到第三產業(yè)拉動整個經濟發(fā)展的階段，它的增加值，吸納的就業(yè)人口遠遠超過第二產業(yè)。

所以，今年開始和去年，國辦、中辦推行了一系列的政策文件，要推動和恢復擴大消費。今年我還參加了中央的一個調研組到上海、長三角地區(qū)進行調研，目的是如何更好地推動消費的增長。

但是我們看到，這些數據回來以后怎么樣呢？實際目前消費者對于大宗商品（大件）的支出還是呈現出比較謹慎的態(tài)度，包括一些指標——家用電器、汽車等等，整個消費還不是很理想。

整體居民消費力處于不爭之事實——就是在下降的態(tài)勢當中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四個層級的商圈：國際級的，包括王府井、三里屯、國貿、SKP；國家級的，包括前門、西單等等；地區(qū)級的/區(qū)域級的海淀、金源茂以及社區(qū)級的。

雖然商圈客流量在上升，但人均客單價均有所下降，包括這次黃金周指標出來以后，游客的數量是在上升的，已經恢復到疫情之前，但客單價在下降。

所以，我們就判斷到底要開始關注生產性消費，還是要開始關注生活性消費。在歐洲、美國世界城市發(fā)展趨勢當中可以看到，有個大的趨勢，第二產業(yè)和它的生產性消費得到了更多的關注。再回來看我們的城市如何健康地發(fā)展。第二產業(yè)是城市經濟的根基，這個論斷已經重新出現。

大家都知道，紐約是金融型城市，主要以股票為主，倫敦也是金融型城市，主要是債券和金融衍生業(yè)，讓他們站上世界之巔。紐約第二產業(yè)1950年以后開始進入到下行通道，最高時流失了95%的第二產業(yè)就業(yè)人口。

但是今天的紐約制造業(yè)重新在爬坡，就是它的第二產業(yè)。紐約現在新的統(tǒng)計（發(fā)現）第二產業(yè)創(chuàng)造了53萬個工作機會，而且它的工資中位數是5萬美元，5萬美元還是比較理想的工資（中位數），這里吸引了大量新的移民，一半以上是出生在非美國的美國人。所以，我們要看到第二產業(yè)在城市當中是什么樣的作用。

紐約是什么樣的第二產業(yè)？還是原來的鋼鐵、造船嗎？很多大的船舶制造基地原來也在紐約。我們能看到，它是將制造業(yè)、新技術和新的社會發(fā)展需求密切相結合起來。它是試圖創(chuàng)造更好的、更新的、更多的工作。所以，這十年，紐約出臺了什么樣的政策呢？就是城市工業(yè)產權，他要投資4.42億美元。

此外，城市發(fā)展的不確定性還體現在，城市發(fā)展動力不足與人才吸引力下降的問題。在65.22%的（城鎮(zhèn)化率）數據上，我們會看到一些什么？還是會一騎絕塵地往前沖嗎？每年以5.5%的速度增長嗎？這當中我們看到一絲隱憂，可能出現逆城市化現象。

我們的逆城市化和歐洲的逆城市化實際是不一樣的。逆城市化，我們說是人口分散的過程，是從高度的密集向低度密集變化的過程。從2022年人口排名增量的城市來看，幾乎所有的城市都在增量的，城市人口新的增量都在減，甚至有些城市出現了負數，當然有些是政策性的。

新增量：制造業(yè)正向超、特大城市回流

如何尋找新的城市價值增量，首先要看到第二產業(yè)對城市的驅動作用。“十四五”（規(guī)劃）和去年的“兩會”等都提到了增強城市制造業(yè)競爭力的問題，國際上也出現了制造業(yè)回流。制造業(yè)回流有幾個趨勢——

一是流向了具有傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。這好像不太容易被理解，但這確實是發(fā)生了的一個趨勢。

比如，倫敦在2021年就提出工業(yè)建筑面積零減量，它規(guī)定在市區(qū)大型商業(yè)開發(fā)當中要混合工業(yè)空間，而且美國出現了“工匠分區(qū)法”，就是把一些輕型制造業(yè)嵌入到城市當中，而且已經得到了一些效果，包括一系列初創(chuàng)企業(yè)在那邊落戶。歐盟也提出了發(fā)展“生產性城市”的概念。

“紐約制造”（Made in NYC）的發(fā)起者說，都市制造業(yè)是讓我們慢慢擺脫經濟衰退的良方，想要創(chuàng)造工作機會，一定要有堅實的制造業(yè)基礎。這個制造業(yè)不是傳統(tǒng)的制造，而是一些高附加值的，能夠重塑社區(qū)活力的制造業(yè)。

日本最近似乎已經走出了20-30年的發(fā)展陷阱，它的股市、就業(yè)崗位幾乎是一飛沖天。現在年輕人是被崗位所搶的，而不是年輕人要去找工作。日本創(chuàng)造了一種“町工廠”的概念。“町”就是我們的街道辦事處，就是在東京重新創(chuàng)造了“街道工廠”。

“街道工廠”是我們改革開放初期為了解決知青就業(yè)問題所創(chuàng)造的一些就業(yè)機會，那叫街道工廠，居然在日本出現。但它是屬于小規(guī)模、高附加值的，而且其中有很多隱形的冠軍。正是因為規(guī)模小，術業(yè)有專攻，町工廠基于鄰里間熟人網絡本地化形成的產業(yè)鏈。在日本，大田區(qū)是“町工廠”最密集的區(qū)域。

服務業(yè)分為生產性服務業(yè)和生活性服務業(yè)。美國有兩個數據，雖然美國服務業(yè)占到了80%，但在80%里的70%是生產性服務業(yè)，是和制造業(yè)直接相關的。這么來算其56%的服務業(yè)實際是和美國25萬億GDP相關的。這是一個非常不得了的數據，不都是麥當勞和肯德基，他有大量服務業(yè)是和生產相關的，就是13億美元和制造業(yè)相關的。

而我們的服務業(yè)當中，生活性服務業(yè)遠遠超過生產性服務業(yè)，大概高20%左右。這就是我們的差距，我們要去追的，要去診斷的。

新增量：科技不在科技園區(qū)，而在市中心

尋找城市價值增量，還體現在科技回歸都市。我們說北京是三城一區(qū)，但說懷柔、昌平這些區(qū)域，是不是符合世界城市對于科技發(fā)展的趨勢？我認為，我們要在北京的基礎上放眼看到世界的發(fā)展。從世界來看，很明顯的趨勢，科技不是在科技園區(qū)里了，是在市中心，就在你邊上，就在你家門口，就在窗戶外面。這是一個大的趨勢。

比如紐約的硅巷，經過將近二十年的發(fā)展，成為僅次于硅谷第二大科創(chuàng)企業(yè)聚集區(qū)，初創(chuàng)企業(yè)超過驚人的9000多家。比如波士頓，隨著40年前生物制造等產業(yè)的興起，波士頓在MIT的邊上成立了430多家公司，帶來了11萬個研發(fā)崗位、300萬平方米的實驗室面積。這些數據都是非常驚人的。

今年還有個比較重要的信息，上半年城鎮(zhèn)青年（16-24歲）失業(yè)率不公布了。由于現在信息不完整，假設在青年失業(yè)率達到20%的情況下，我們應該讓他們做什么樣的工作？

我們看到一個非?？上У默F象，大量的青年勞動力進入到外賣、快遞和網約車的行業(yè)當中。而且有的專家認為，這些行業(yè)是非常良好的勞動力蓄水池。我們經過反思認為，這是個偽命題。如果大量的青年進入到這些行業(yè)將會對未來中國5-10年的發(fā)展帶來巨大的潛在風險。

今年的高校畢業(yè)生已經達到了驚人的1179萬人，人口的老齡化已經在逐步爬升。如何能夠支撐中國未來工業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，這是需要我們反思的，就是在他們現在還仍然可以吸收知識時可以提供發(fā)展吸收他們職業(yè)所需要的技能。

此外，還要重視城市經營實現精明增長。城市從土地金融時代要進入城市運營的時代，一方面新的購物中心在不斷地新建，另一方面舊的購物中心在不斷地關門。實際從城市發(fā)展當中要關注到全生命周期的專業(yè)運營能力，從數量開始關注到質量，運營要前置。運營的前置是一切設計的基礎。

要搭建全周期、全業(yè)態(tài)、全流程的城市運營模式。北京有個非常著名的成功案例郎園，很偏僻，但它成功吸引了全國影視劇制作65%的份額，非常之偏遠，但非常之成功，為什么成功？就是運營前置。

新趨勢：從“城市更新”邁向“城市復興”

在通信技術影響下，城市聚集結構呈現“優(yōu)勢集聚，整體分散”的現象。原來我們說的“田園城市”的圖景就有可能實現，因為傳統(tǒng)功能邊界會變得更加模糊，而且空間功能會更加復合化。

從攤大餅的圈層式走向網絡化的城市空間結構，原來我們說城市空間是攤大餅，從幾環(huán)到網絡化的結構。為什么美國經濟這么快速發(fā)展的時候（房屋）空置率這么高呢？很可能是傳統(tǒng)通信技術對區(qū)位理論帶來沖擊所形成的這么一個結果。

還有大家都在刷短視頻，短視頻成為生活當中的一部分，但對傳統(tǒng)生活會帶來新的沖擊。經過統(tǒng)計，現在人均短視頻刷168分鐘，每天3個小時。這3個小時就造成我們形成足不出戶的生活方式和體驗，這帶來非常重大的，對原有空間城市結構的沖擊。

根據36氪報道的數據，全國近240萬家的實體店關閉，這不能都歸咎于直播帶貨，但直播帶貨是重要的始作俑者，約占全國實體總數的10%，造成的失業(yè)是300萬人之多。有個統(tǒng)計，當電商用戶數每增加1%時，當地的店鋪數就會以0.16%的速度在減少。這是我們必須要面對的一個現實。

在這種情況下，我們如何看待城市更新？我們說城市更新不足以面對未來城市帶來的挑戰(zhàn)。所以，我們提出“城市復興”的理論。

城市復興和城市更新最巨大的不同，就是“城市更新”是50年代的概念，只針對城市的物質發(fā)展空間，是遠遠不足的，“城市復興”的理論是物質空間、科技創(chuàng)新、產業(yè)經濟、社會活力和文化傳承。所以，我們要重新面對城市復興的時代，要面對挑戰(zhàn)。